الارتدادات ونسب البناء للفلل في الخبر والدمام — كيف تحسب ما يمكنك بناؤه؟

يسأل كثير من الملاك: “كم يسمح لي بالبناء على أرضي؟”، ويسمعون جوابًا سريعًا: “75٪”. لكن هذا الرقم هو سقف النسبة، وليس بالضرورة ما ستحصل عليه. فعلى معظم الأراضي الصغيرة والمتوسطة، الارتدادات هي التي تحدد المساحة قبل أن تصل إلى السقف.

الأرقام هنا من اشتراطات إنشاء المباني السكنية الصادرة عن الوزارة، والأمثلة الحسابية توضيحية.

ما نسب البناء المسموحة للفيلا؟

الجزء	الحد الأقصى	يُحسب من
الدور الأرضي شاملًا الملاحق الأرضية	75٪	مساحة الأرض
الدور الأول	75٪	مساحة الأرض
الملحق العلوي شاملًا السلالم والمصاعد	70٪	مساحة الدور الذي أسفله

ما لا يدخل في النسبة: المناور والفناءات الداخلية المكشوفة، والبروزات المسموح بها على الشوارع، وغرف الكهرباء.

ما الارتدادات المطلوبة؟

الجهة	الحد المطلوب
الأمام، شارع عرضه أقل من 30 م	خمس عرض الشارع، بحد أدنى 3 م
الأمام، شارع عرضه 30 م فأكثر	6 م على الأقل
الشوارع الخلفية والجانبية	خمس عرض الشارع، بحد أدنى 2 م
الجيران وممرات المشاة	1.5 م على الأقل
الساحات والميادين	3 م على الأقل
الملحق العلوي من جهة الشوارع والساحات	1.5 م على الأقل من حد الدور الذي أسفله

ويُحسب الارتداد من حد الملكية إلى بداية حد البناء في الدور الأرضي. ولا يُسمح باستخدام أسطح البناء الواقعة في الارتدادات تراسًا أو شرفة خارجية، ولا بوضع أجهزة التكييف عليها.

كيف تحسب المساحة الفعلية لأرضك؟

الطريقة بسيطة:

1. احسب الأبعاد المتبقية بعد طرح الارتدادات.
2. اضرب العرض في العمق لتحصل على مساحة الدور الممكنة.
3. قارنها بـ75٪ من مساحة الأرض، والأقل منهما هو حدك.

الأمثلة التالية لأرض على شارع واحد ولها جيران من الجهات الثلاث الأخرى:

الأرض	عرض الشارع	ما يبقى بعد الارتدادات	مساحة الدور	النسبة الفعلية	سقف 75٪
250 م² (12.5×20)	15 م	9.5×15.5 م	147 م²	59٪	188 م²
300 م² (15×20)	15 م	12×15.5 م	186 م²	62٪	225 م²
600 م² (20×30)	20 م	17×24.5 م	417 م²	69٪	450 م²

في الأمثلة الثلاثة تحدد الارتدادات المساحة، لا نسبة 75٪. ولهذا فالأرض الضيقة تخسر نسبيًا أكثر، إذ يأتي الارتداد الجانبي على حساب عرض قليل أصلًا. أما شكل الأرض وموقعها على شارع أو شارعين فيغيّران النتيجة، فلكل قطعة حسابها.

وتبني على هذا الحساب مخططات الفلل 250 و300 و600 متر.

ماذا عن البناء على الصامت؟

يمكن بعد موافقة الأمانة أو البلدية بناء مجموعة فلل على الصامت من جهة واحدة، بشرط ألا يقل ارتداد الجهة الأخرى من ناحية الجار عن 3 م، أو من جهتين مع الالتزام بالارتداد النظامي لبقية الجهات. وفي هذه الحالة يجب فصل الهيكل الإنشائي بجدار مزدوج بفاصل إنشائي عن المجاورين، وتشطيب الجزء الظاهر للجار بالمواد نفسها في حالة الجار القائم.

ما البنود الأخرى التي تؤثر في مخططك؟

• المواقف: موقف داخل الملكية لأرض 400 م² فأقل، وموقفان لما زاد عليها. وإذا استُخدم الملحق العلوي وحدة مستقلة، فيلزم موقف إضافي.
• الأسوار: بارتفاع لا يزيد على 4.5 م من جهة الجيران، ولا يُسمح بسواتر تزيد عليه.
• القبو: يُسمح بدور قبو أو أكثر على كامل حدود الملكية. لكن في الأراضي الساحلية راجع أولًا منسوب المياه الجوفية وتربة السبخة.
• فصل الأدوار: يمكن بموافقة الأمانة جعل كل دور وحدة مستقلة بمدخل خاص، بشرط توفير موقف لكل وحدة، وألا يقل عرض القطعة على الشارع عن 12 م في الفيلا المنفصلة و10 م في المتصلة وشبه المتصلة.
• الملحق الخارجي: يُسمح بدمجه بالدور الأرضي، ويُترك 1.2 م على الأقل إن فُصل عنه.

متى لا تكفي هذه الأرقام؟

تنص الاشتراطات نفسها على استثناءات، فتحقق من اشتراطات قطعتك إذا كانت:

• على شارع تجاري: فمواقف السيارات والارتدادات عليه يخضعان لما تقرره الأمانة.
• في منطقة تحدد لها الأمانة نسب بناء خاصة.
• ضمن نطاق هيئة تطوير: فعند التعارض يُعتمد ما تقرره الهيئة، بشرط عدم تعارضه مع كود البناء.

وفي الجبيل مثلًا يختلف الوضع تبعًا لموقع الأرض. راجع صفحة المكتب الهندسي في الجبيل. أما الخطوات النظامية نفسها فتجدها في دليل استخراج رخصة البناء.

الخلاصة

لا تشتر الأرض ولا تبدأ التصميم على أساس “75٪”. احسب ما يبقى بعد الارتدادات أولًا، فهو غالبًا الرقم الحقيقي، ثم تأكد من اشتراطات قطعتك لدى البلدية. وإن أردت تقديرًا لميزانية المساحة الناتجة، فجرّبها في حاسبة تكلفة البناء.